금리 인상 사이클 재개 — 2026 건물주 대출 전략 (대신증권 리포트)

한 줄 요약: 판이 뒤집혔다

대신증권 부동산팀(배상영 Ph.D.)이 2026년 6월 발간한 상업용 부동산 리포트의 제목은 단호합니다.

「기대와 현실 : 금리인상 사이클의 재개」

지난 1년간 부동산 시장은 "곧 금리가 더 내려간다"는 기대 위에서 움직였습니다. 그런데 현실은 정반대로 흘러가고 있습니다. 시장금리는 이미 상승했고, 한국은행은 기준금리 인상까지 시사했습니다. 리포트는 이렇게 표현합니다.

"금리 하락/인하 사이클을 즐기지도 못했는데, 금리 인상 사이클이 돌아왔다."

이 한 문장이 대출을 낀 모든 건물주에게 의미하는 바를 — 리포트 데이터를 따라 풀어보겠습니다.

기대와 현실: 시장의 96%가 틀렸다

가장 충격적인 데이터부터 보겠습니다. 리포트가 인용한 CBRE 투자자 설문조사(2025년 말)에서, 응답자의 96%가 기준금리 정점 통과 및 하향 안정을 전망했습니다. 인상을 전망한 투자자는 **단 4%**였습니다.

그런데 불과 몇 달 만에 그 4%가 현실이 됐습니다.

• 한국은행 부총재(유상대)는 2026년 5월 ADB 연차총회에서 "경기보다 물가에 부정적 측면이 더 강해졌기 때문에 금리 인상을 고민할 때가 됐다"고 언급했습니다.
• 5월 금통위는 기준금리를 동결했지만, 총재(신현송)는 이렇게 말했습니다.

"물가 상승률이 상당 기간 목표 수준을 상회할 것으로 전망되는 가운데 성장은 견조한 개선세를 지속할 것으로 보인다. 향후 적절한 시기에 기준 금리를 인상할 필요가 있다고 판단된다."

리포트는 이를 두고 "명확한 금리 인상 '사이클'의 시작"이라고 진단합니다. 7월 인상을 시작으로 연내 2회, 내년 초까지 추가 인상을 전망하는 기관이 많다고 정리했습니다.

왜 이게 중요할까요. 시장 대다수가 예상하지 못한 방향이기 때문입니다. 인하를 가정하고 대출을 일으켰거나 만기 연장을 미뤄둔 사람일수록, 가정 자체가 어긋난 상황에 놓이게 됩니다.

건물주에게 이게 왜 직접적인가 — 역레버리지

리포트에서 가장 주목해야 할 개념은 **역레버리지(Negative Leverage)**입니다. 기관 투자자 이야기처럼 들리지만, 대출을 낀 건물주에게 그대로 적용되는 원리입니다.

리포트는 현재 오피스 시장을 이렇게 묘사합니다.

"오피스 대출금리가 5%, 무위험수익률이 4% 수준인 상황에서 오피스가 투자자들에게 얼마나 매력적인 수익률을 제공할 수 있을지 고민스러운 지점이다."

서울 오피스의 자산수익률(캡레이트)은 약 **4.1%**인데, 대출금리는 **5%**입니다. 즉 빌리는 비용이 자산이 버는 수익률보다 높습니다. 이 상태를 역레버리지라고 부릅니다.

레버리지(대출)는 원래 수익률을 키우는 도구입니다. 자산수익률이 대출금리보다 높을 때는, 대출을 많이 쓸수록 자기자본 수익률이 올라갑니다(정상 레버리지). 그런데 이 관계가 뒤집히면, 대출을 쓸수록 내 수익률이 깎여 나갑니다.

리포트는 "지난 3~4년간 오피스 투자 시장에 신규 진입한 투자자들은 기준금리 인하 종료, 시장금리 상승, 대출 금리 인상으로 인한 역레버리지 및 수익률 저하를 이미 직면한 상태"라고 적었습니다. 고금리 막바지에 무리하게 대출을 키운 쪽이 가장 먼저 압박을 받는 구조입니다.

완충판이 사라지고 있다 — 스프레드 압축

자산수익률(캡레이트)과 시장금리의 차이를 스프레드라고 합니다. 이 스프레드가 건물주에게는 일종의 '완충판'입니다. 두터울수록 금리가 좀 올라도 버틸 여유가 있고, 얇아질수록 작은 충격에도 휘청입니다.

리포트에 따르면 이 완충판이 빠르게 얇아지고 있습니다.

서울 오피스는 국고채 5년물과의 스프레드가 70bp(0.7%p) 이하까지 좁혀졌습니다. 그런데 국고채 5년물 금리가 4% 선에 육박하면서, 리포트는 "2021~2022년에 목격했던 마이너스(-) 스프레드가 다시 나타날 가능성도 배제할 수 없다"고 경고합니다. 자산수익률보다 금리가 더 높아지는, 그야말로 역전 상태입니다.

물류도 스프레드가 180bp에서 130bp까지 축소됐습니다. 2020년 이전 물류 자산의 평균 스프레드가 490bp였다는 점을 감안하면, 지금의 완충판은 과거의 4분의 1 수준입니다.

핵심은 이겁니다. 금리가 오르는데 자산수익률은 그만큼 못 따라가면서, 둘 사이 여유가 사라지고 있다는 것. 이 환경에서 비싼 금리로 묶여 있는 대출은 시간이 갈수록 부담이 커집니다.

임대료는 오르는데, 실질로는 제자리

"그래도 임대료는 오르지 않냐"는 반론이 가능합니다. 명목상으로는 맞습니다. 하지만 리포트의 데이터는 다른 이야기를 합니다.

• 서울 오피스 명목 임대료(NOC): 전년 대비 +4.07%
• 서울 오피스 실질 임대료(실질 NOC): 2년 대비 -0.87%

리포트는 "실질 NOC가 물가와 금리를 헤지(방어)하지 못하는 상황"이라고 진단합니다. 명목 임대료는 올랐지만, 물가 상승과 금리 상승을 빼고 나면 실질 구매력은 오히려 줄었다는 의미입니다.

건물주 입장에서 이 조합은 양쪽에서 조이는 압박입니다.

• 수입 쪽: 실질 임대료는 제자리 혹은 마이너스
• 비용 쪽: 대출 이자는 금리 인상으로 상승

수입이 비용을 못 따라가는 구간에서는, 통제할 수 있는 비용(=이자)을 줄이는 것이 가장 현실적인 방어가 됩니다.

유형·입지별 차별화 — 오피스 이중고 vs 물류 회복

리포트가 강조하는 또 하나의 메시지는 모든 자산이 같은 처지는 아니라는 점입니다. 같은 상업용 부동산이라도 유형·입지에 따라 온도차가 큽니다.

오피스: 이중고

오피스는 리포트가 가장 보수적으로 본 유형입니다. 부제부터 "이중고"입니다.

• 2025년 서울 오피스 거래대금은 26조 원으로 사상 최고(전년 대비 +79.9%)였는데, 2026년 1분기에는 3.53조 원으로 2024년 2분기 이후 최저로 급락했습니다.
• 매매가격지수는 전년 대비 -0.72%, 2분기 연속 하락하며 2022년 고점 대비 -1.74% 수준에서 정체 중입니다.
• 리포트 표현으로는 "투자 유동성으로 잠시 미뤄 놓았던 공급 과잉 우려와 임대시장 둔화라는 이중고"가 금리 상승과 함께 한꺼번에 드러나고 있습니다.

다만 거래된 물건의 평당 가격은 오히려 올랐습니다(평당 3,102만 원). 시장이 식어도 우량 자산은 선별적으로 거래된다는 신호입니다.

물류: 우량 자산 위주 회복

물류는 분위기가 다릅니다. 2026년 1분기 거래대금은 7,600억 원으로 2019년 이후 최저였지만, 임대시장은 바닥에서 회복 중이라는 게 리포트의 진단입니다.

• 층고 12m 이상·램프식 구조·전자동 피킹 설비 등 스펙이 우수한 상온 우량 자산 중심으로 재계약 수요가 집중되고 있습니다.
• 외국계 자본이 가격 조정기에 적극 진입했습니다(2025년 하반기 수도권 물류 외국계 투자 0.96조 → 2.3조 원, KKR·Blackstone 등).
• 반면 저온창고는 소외됐습니다. 저온 공실률은 전체 34.9%, 서북권은 70.7%에 달합니다.

건물주에게 주는 시사점은 분명합니다. "상업용 부동산이 어렵다"는 한 마디로 뭉뚱그릴 수 없다는 것. 내 자산이 어떤 유형이고, 입지·스펙이 우량한가에 따라 버티는 힘이 전혀 다릅니다. 우량 입지·우량 스펙 자산은 금리 충격 속에서도 협상력을 가집니다.

그래서 대출 낀 건물주는 지금 무엇을 해야 하나

리포트는 기관 투자자에게 "보다 보수적인 접근, 투자자산 선정 기준을 한층 높일 것"을 권합니다. 이를 건물주 행동으로 옮기면 다음과 같습니다.

1. 변동금리 노출부터 확인하세요. 기준금리 인상은 변동금리(CD·금융채 연동) 대출을 직접 끌어올립니다. 내 대출이 변동금리라면 다음 금리 조정일이 언제인지부터 확인해야 합니다.

2. 고정금리 전환은 빠를수록 유리합니다. 인상 사이클이 시작되면 은행도 고정금리 조건을 먼저 올립니다. 지금 비싸 보이는 고정금리가, 6개월 뒤엔 좋은 조건이 될 수 있습니다.

3. 만기가 6~12개월 내라면 지금 움직이세요. 금리 인상기에는 심사가 보수적으로 바뀌고 시간도 더 걸립니다. 만기에 임박해서 협상하면 선택지가 좁아집니다.

4. '역레버리지' 자가진단을 해보세요. 내 건물의 임대수익률과 현재 대출금리를 비교해보는 것이 출발점입니다. 대출금리가 수익률에 가깝거나 넘어섰다면, 금리를 낮추는 일(대환)의 가치가 평소보다 훨씬 큽니다.

5. 여러 은행을 동시에 비교하세요. 리포트가 말하는 불확실성이 커질수록, 같은 물건에 대한 은행별 금리 격차도 벌어집니다. 한 곳만 보고 결정하면 그 격차를 놓칩니다.

갈타로 대응하는 법

금리가 오를 때 건물주가 가장 흔히 빠지는 함정은, 기존 은행 한 곳의 통보를 그대로 받아들이는 것입니다. 비교 대상이 없으면 그 조건이 좋은지 나쁜지 판단할 근거조차 없습니다.

갈타에 대출 정보를 등록하면 신한·KB·하나·우리·농협·IBK 등 여러 금융기관의 은행원이 직접 검토 요청을 보내옵니다. 각자의 조건을 들고 오기 때문에 발품 없이 비교가 됩니다. 등록 단계에서 신원이 공개되지 않고, 제안이 마음에 들지 않으면 거절하면 됩니다. 수수료는 없습니다.

마치며

2026년 3월, 저희는 이란전쟁 이후 금리 동향 글에서 "이제 인하가 아니라 인상을 걱정해야 한다"고 적었습니다. 두 달 뒤, 대신증권 리포트는 그 흐름을 "금리 인상 사이클의 재개"로 공식화했습니다.

리포트의 결론은 차분하지만 분명합니다. 이번 인상 사이클이 지난 사이클만큼 높고 길지는 않겠지만, 임대시장·자산가격 레벨·절대적인 금리 수준을 고려하면 오히려 더 취약한 부분이 많다는 것입니다.

건물주 입장에서 이 모든 진단은 하나의 질문으로 모입니다. 내 대출금리는 지금 내 자산이 버는 수익률을 넘어서지 않았는가. 그 답이 위태롭다면, 기다리는 것보다 비용을 줄이는 쪽이 더 현실적인 전략입니다.

금리가 내릴 때 대환이 '기회'였다면, 금리가 오를 때 대환은 '방어'입니다.

---

함께 읽으면 좋은 글

• 이란전쟁 이후 금리 동향 — 금리 인상을 처음 경고했던 글
• 2026 KB부동산보고서로 보는 상업용 부동산 시장 — 유형·지역별 양극화 진단
• 2026년 상업용 부동산 금리 전망 — 금리 환경별 건물주 대응 전략
• RTI 계산기 — 내 임대수익이 이자를 감당하는지 점검
• 이자 절감 계산기 — 금리 0.5%p 차이가 10년 동안 만드는 금액
• 시장금리 대시보드 — 기준금리·CD금리·국고채 최신 수치 한눈에

데이터 출처

• 대신증권 부동산팀, 「기대와 현실 : 금리인상 사이클의 재개」(2026년 6월, 작성자 배상영)
• 본문의 모든 수치(캡레이트, 스프레드, 거래대금, 공실률, 임대료 증감률, CBRE·Savills 설문 등)는 동 리포트 원문에서 인용했으며, 리포트에 없는 수치는 사용하지 않았습니다
• 본 글은 투자 권유가 아니며, 대출·투자 의사결정은 본인의 판단과 전문가 상담을 거쳐 하시기 바랍니다