2026년 상업용 부동산 시장 한 줄 요약
KB부동산보고서는 2026년 상업용 부동산 시장을 이렇게 진단합니다.
"급격한 반등보다 선별적·점진적 회복"
4년 연속 거래량이 감소했고, 2026년도 단박에 회복되지는 않는다는 전망입니다. 그러면서 동시에 강조하는 것이 있습니다. 양극화입니다. 오피스는 회복세가 뚜렷하고, 호텔은 이미 강세입니다. 반면 지방 상가는 구조적 침체에서 벗어날 모멘텀이 부족합니다. 물류센터는 안정화 국면이지만 해외 투자자가 80% 이상을 차지하고 있습니다. 같은 "상업용 부동산"이지만 유형별·지역별로 온도차가 극명합니다.
건물주에게 이 구분이 왜 중요한지 — 데이터를 따라 풀어보겠습니다.
이 글의 모든 수치는 KB부동산보고서의 2026년 상업용 부동산 섹션 원문에서 인용했습니다. 출처에 없는 수치는 사용하지 않았습니다.
시장 전체: 4년 연속 감소, 그러나 수도권 집중은 심화
2025년 상업용 부동산 거래량은 4.3만 건으로, 전년 대비 -6.4% 감소했습니다. 2021년 고점이었던 9.6만 건과 비교하면 절반 이하 수준입니다. KB부동산보고서는 이 흐름을 "4년 연속 거래 감소"로 명시하며, 2026년도 "급격한 반등보다 선별적·점진적 회복"을 전망합니다.
매매가격은 2024년 수준에서 보합세를 유지하는 가운데, 경기 순환상으로는 침체기 흐름이 이어지고 있습니다. OECD가 2026년 3월 발표에서 한국 경제성장률 전망을 2.1%에서 1.7%로 하향(-0.4%p)한 것도 이 맥락입니다.
거래가 줄어드는 와중에 주목할 변화가 하나 있습니다. 수도권·서울 쏠림이 가속되고 있다는 점입니다.
| 지역 | 거래총액 비중 변화 |
|---|---|
| 수도권 전체 | 2024년 80.0% → 2025년 81.3% |
| 서울 | 2023년 40.4% → 2024년 53.7% → 2025년 추가 상승 |
2018년 수도권 비중이 70%대였다는 점을 감안하면, 10년 사이 서울·수도권으로의 자본 집중이 구조적으로 심화되고 있는 것입니다. 지방의 거래 감소는 단순한 경기 사이클이 아니라, 수도권 쏠림이라는 구조 변화의 결과이기도 합니다.
자산 유형별 진단: 오피스·물류·상가·호텔·오피스텔
5개 유형을 하나씩 살펴봅니다. 건물주 입장에서 핵심은 지금 내 자산이 어느 유형에 해당하고, 그 유형의 시장이 어느 방향을 향하고 있는가입니다.
오피스: 가장 뚜렷한 회복세
서울 오피스 시장은 KB부동산보고서가 진단하는 유형 중 회복 신호가 가장 명확합니다.
- 2025년 3분기 누적 거래총액: 16.3조 원 (2024년 전체 12.6조 원을 이미 초과)
- 매매가격지수: 2025년 3분기 +2.3%
- 임대료: 2025년 3분기 전년 대비 +7.2% (여의도 +11.3%, 강남 +7.9%)
- 주요 권역 공실률: 2.7~5.5% (안정적)
권역별로는 도심권이 6.2조 원(38.1%)으로 가장 많고, 기타 지역 5조 원(30.6%), 강남 4.8조 원(29.1%) 순입니다. 마곡 등 신규 공급이 집중된 기타권역은 공실률 14.7%로 다소 높지만, 주요 3대 권역(도심·강남·여의도)은 공실률이 안정적으로 유지되고 있습니다.
서울 오피스 보유 건물주라면 임대료 상승과 매매가격 회복이 함께 진행되고 있는 지금이, 기존 대출 조건을 점검하기에 적절한 시점입니다. 자산 가치가 높아지면 LTV가 낮아져 더 유리한 금리 조건을 받을 가능성이 높아집니다.
물류센터: 안정화 중이지만 해외 자본이 주도
2024년 수도권 A급 물류센터 공실률은 정점에 달했다가, 2025년에는 17% 수준으로 내려왔습니다. 2026년에는 상온창고 공실률이 10% 이하로 내려올 것으로 전망되고, 저온창고는 여전히 30% 이상입니다.
주목할 변수는 해외 투자자 비중입니다. 2025년 물류센터 거래에서 해외 투자자 비중이 80%를 초과했습니다. 2023년부터 급증한 흐름입니다. 국내 투자자들이 관망하는 사이에 해외 자본이 A급 물류센터를 집중 매입하고 있다는 의미입니다.
공급 측면에서도 변화가 있습니다. 착공 면적이 5년 평균의 절반 수준으로 줄어들면서 향후 10년 내 최저 수준의 공급 감소가 예상됩니다. 공급이 줄고 해외 투자 수요가 지속되면 임대료 상승 가능성이 있습니다.
상가: 구조적 침체, 회복 모멘텀 부족
상가 시장은 KB부동산보고서가 가장 비관적으로 진단하는 유형입니다. "회복 모멘텀 부족, 단기 회복 제한적"이라는 표현을 직접 사용했습니다.
2025년 4분기 중대형 상가 임대가격 변화를 지역별로 보면 양극화가 선명합니다.
| 지역 | 임대가격 변화 |
|---|---|
| 서울 | +1.3% (유일하게 상승) |
| 광주·전남·경남·강원 | -1% 이상 |
| 전국 평균 | 13.8% (공실률) |
| 서울 | 9.1% (최저 수준) |
공실률도 서울(9.1%), 경기, 전남, 대전 정도만 전국 평균(13.8%)보다 낮습니다. 서울 이외 대부분 지역은 공실률이 높고 임대료도 하락하고 있습니다.
보고서는 그 원인으로 온라인 쇼핑몰·백화점 호조와 전통 오프라인 상권 침체를 꼽습니다. 소비 패턴 변화가 만들어낸 구조적 압력입니다.
서울 외 지역 상가를 보유 중이라면, 회복을 기다리기보다 현재 대출 만기·금리 조건과 임대수익률 간의 간극을 먼저 점검하는 것이 현실적입니다. "버티면 올라간다"보다 "비용을 줄이면서 버틴다"가 더 유효한 전략일 수 있습니다.
호텔·숙박: 5개 유형 중 가장 강한 회복세
호텔 시장은 데이터가 가장 강합니다.
- 2025년 4분기 모든 숙소 유형 매출이 전년 대비 증가
- 호텔·리조트: ADR(평균 객실 단가) +8.2%, 객실 점유율 +3.9%p, RevPAR(객실당 수익) +14.9%
- 5성급 호텔 RevPAR: +40%
- 2026년 외국인 관광객 사상 최초 2천만 명 돌파 예상
K-콘텐츠 영향으로 한국 호감도가 82.3%까지 오른 것(2018년 이후 최고)이 인바운드 수요를 이끌고 있습니다. 다만 모텔·펜션의 RevPAR는 5% 미만으로, 고급 숙박과 저가 숙박 간 양극화가 뚜렷합니다.
오피스텔: 서울만 회복, 그 밖은 하락 지속
오피스텔은 지역 양극화가 가장 극명하게 나타나는 유형입니다.
- 서울 오피스텔 매매가격지수: 2025년 6월 상승 전환
- 인천·경기·5개 광역시: 하락 지속
거래량은 전반적으로 증가했지만 서울 대형 오피스텔 위주입니다.
| 유형 | 거래량 변화 |
|---|---|
| 중형 이하 | +11.9% |
| 중대형 | +25.9% |
| 대형 | +33.9% |
| 서울 대형 | +84.6% |
서울 대형 오피스텔 거래가 폭발적으로 늘어난 배경에는 아파트 대체 수요가 있다는 분석입니다. 아파트 규제·가격 부담으로 자금이 오피스텔로 이동하는 흐름입니다.
공급 감소가 만드는 중장기 기회
시장 전체 흐름에서 한 가지 구조적인 변화를 짚어둡니다.
KB부동산보고서에 따르면 상업용 부동산 신규 공급이 3년 연속 감소하고 있습니다.
- 2025년 건축 허가 면적: 월평균 266만㎡, 전년 대비 -8.5%
- 착공 면적: 2018~2022년 5년 평균의 55.2% 수준
- 세부적으로는 근린생활시설·판매시설·업무시설 착공이 5년 평균의 절반 수준, 숙박시설 착공은 **21.4%**까지 하락
신규 공급이 절반 수준으로 줄어든다는 것은 단기적으로 보면 경기 침체의 반영이지만, 중장기적으로 보면 기존 자산의 희소성이 높아지는 환경을 만듭니다. 물류센터에서 이미 이 효과가 나타나고 있고, 공실률이 낮은 서울 오피스·상가도 마찬가지입니다.
수요보다 공급이 빠르게 줄어드는 시기에 우량 자산을 보유한 건물주라면, 자산 가치 재평가 가능성을 대출 협상에서 활용할 수 있습니다.
지역 양극화: 서울과 비서울의 간격이 벌어지고 있다
이번 보고서에서 반복해서 나타나는 패턴이 하나 있습니다. 서울과 나머지의 분리입니다.
| 구분 | 서울 | 비서울 |
|---|---|---|
| 거래총액 비중 | 급격히 증가 (2023년 40.4% → 2024년 53.7%) | 상대적 감소 |
| 상가 임대료 | +1.3% | 대부분 하락 (-1% 이상도 다수) |
| 오피스텔 가격 | 상승 전환 | 하락 지속 |
| 오피스 공실률 | 주요 권역 2.7~5.5% (안정) | 지방 데이터 없음 |
"상업용 부동산 시장이 안 좋다"는 말은 맞지만, 서울 핵심권 자산을 보유한 경우와 지방·비서울 상가를 보유한 경우는 전혀 다른 상황입니다. 같은 보고서를 읽어도 내 자산이 어디에 있느냐에 따라 결론이 달라집니다.
건물주 대출 의사결정 가이드
시장 데이터를 확인했으면 건물주 입장에서 실제로 무엇을 해야 하는지로 좁혀봅니다. 자산 유형과 지역별로 정리합니다.
서울·수도권 오피스, 서울 상가·오피스텔
회복세가 가장 뚜렷한 유형입니다. 임대료가 오르고 거래가 살아나면서 자산 가치도 높아지고 있습니다. 이런 환경에서는 기존 대출 금리가 시장 수준 대비 높다면 대환을 검토할 수 있는 조건이 갖춰집니다.
- 자산 가치 상승 → LTV 개선 → 은행이 제시하는 금리 조건 유리해질 가능성
- 은행들의 우량 물건 유치 경쟁이 활발한 시기
만기가 6~12개월 이상 남은 경우라도, 타행 심사를 미리 받아두면 기존 은행과의 만기 연장 협상에서 비교 근거가 생깁니다.
지방 상가, 서울 외 오피스텔
보고서가 "회복 모멘텀 부족, 단기 회복 제한적"으로 표현한 유형입니다. 임대료 하락과 공실률 상승이 동시에 진행 중인 지역이 많습니다.
이 경우 대환의 목적이 달라집니다. 조건을 개선하기 위한 대환이 아니라, 현재 이자 부담을 줄여서 버티는 관점입니다.
- 임대 수익이 줄고 있다면 DSCR·RTI 수치가 나빠지고 있을 가능성
- 새 대출 심사에서 조건이 오히려 불리하게 나올 수도 있음
- 만기 연장 vs 대환 vs 매각 세 가지 옵션을 동시에 검토할 필요
RTI 수치가 걱정된다면 RTI 계산기에서 먼저 현재 상황을 확인해보는 것이 출발점입니다.
호텔·숙박 시설
2025년 매출이 빠르게 회복됐고, 2026년 외국인 관광객 2천만 명 돌파 전망이 나옵니다. 임대수익이 개선되면 DSCR·RTI가 자동으로 좋아집니다. 그 의미는 은행이 더 유리한 금리를 제시할 수 있는 조건이 된다는 것입니다.
다만 5성급과 모텔·펜션 간 RevPAR 격차가 극명하다는 것도 잊어서는 안 됩니다. 고급 숙박 시설이라면 지금이 조건 재협상 타이밍일 수 있지만, 저가 숙박은 실질 수익 개선을 먼저 확인해야 합니다.
물류센터
공실률이 정점을 지나 하락 중이고, 신규 공급이 5년 평균의 절반 수준으로 줄어들면서 중장기 자산 가치는 우호적인 방향입니다. 해외 투자자 80% 이상이 매입을 주도하고 있다는 것도 자산 가치 평가에 긍정적인 신호입니다.
물류센터 보유 건물주라면 현재 대출 조건이 시장에서 받을 수 있는 최적 조건인지 점검해볼 시점입니다.
| 자산 유형 및 지역 | 시장 방향 | 대출 의사결정 방향 |
|---|---|---|
| 서울·수도권 오피스 | 회복세 뚜렷 | 대환 적극 검토, 타행 비교 |
| 서울 상가·핵심 상권 | 소폭 개선 | 대환 검토 가능, 만기 전 미리 준비 |
| 지방 상가 | 구조적 침체 | 이자 부담 절감 관점, 신중 검토 |
| 호텔(고급) | 강한 회복세 | 매출 개선 → RTI 개선 → 조건 재협상 |
| 물류센터(A급) | 안정화·공급 감소 | 자산 가치 재평가, 조건 점검 |
| 서울 오피스텔(대형) | 상승 전환 | 아파트 대체 수요 지속, 대환 검토 |
| 인천·경기·광역시 오피스텔 | 하락 지속 | 현황 점검 후 신중히 |
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마치며
KB부동산보고서가 2026년 상업용 부동산 시장에 붙인 키워드는 둘입니다. 선별적 회복과 양극화.
오피스는 살아나고 있고, 호텔은 이미 강세입니다. 상가는 서울과 지방이 다르게 움직이고 있습니다. 공급은 5년 평균의 절반 수준으로 줄었습니다. 그리고 수도권·서울 쏠림은 구조적으로 심화되고 있습니다.
이 정보를 건물주 관점에서 정리하면 하나의 질문으로 수렴합니다. 내 자산이 어떤 유형이고 어디에 있는가. 그 답에 따라 대환 타이밍도, 만기 연장 전략도, 매각 여부도 달라집니다.
시장 전체가 좋아지길 기다리기보다, 지금 내 물건이 속한 유형의 방향을 확인하는 것이 더 현실적인 출발점입니다.
시장은 양극화됩니다. 내 자산이 어느 쪽에 있는지 먼저 확인하세요.
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데이터 출처
- KB부동산보고서, 「2026 상업용 부동산시장」 섹션
- 본문의 모든 수치(거래량, 임대료 증감률, 공실률, 거래총액 등)는 동 보고서 원문에서 인용했으며, 보고서에 없는 수치는 사용하지 않았습니다