지금 대환, 좋은 타이밍일까?
상업용 부동산 대환대출의 기준이 되는 주요 시장금리를 한눈에 확인해보세요.
시장금리가 소폭 오르는 중입니다
내 금리가 시장 평균(3.86%)보다 0.5%p 이상 높다면 시장 흐름과 무관하게 갈아탈 여지가 큽니다.
주요 지표 (클릭해서 차트 보기)
신규 시설자금대출 평균금리
월 1회 갱신예금은행 시설자금대출 신규취급액 가중평균 — 지금 새로 빌리거나 타행으로 대환할 때 적용되는 시장 평균
대출금리 = 시장금리 + 가산금리
실제 받는 금리는 위의 시장금리에 은행이 더하는 가산금리가 합쳐진 값입니다. 가산금리는 신용도·LTV·담보·대출기간에 따라 크게 달라지므로 은행과 협상 여지가 있습니다.
시장 평균 (ECOS)
예금은행 시설자금대출 신규취급 평균금리
3.86%
2026-02 기준
평균 가산금리
시설자금대출 − CD 91일
약 1.07%p
3.86% − 2.79%
시장 평균 가산금리 추이
시설자금대출 평균금리 − 동일 월 CD 91일 평균 (월간)
지금 대환이 연장보다 유리한 국면
신규 시설자금대출
3.86%
새로 빌리거나 타행 대환
기존 시설자금대출
4.01%
연장·재약정 포함
기존 차주가 신규 대비 평균 +0.15%p 더 내고 있습니다. 금리 하락 국면이라는 의미이므로, 만기 때 같은 은행 연장보다 다른 은행 대환 제안을 받아보면 이득일 가능성이 큽니다.
상업용 부동산 대환대출 가산금리는 통상 1.0~3.5%p 범위에서 움직입니다.
- • 우량 담보·낮은 LTV·법인 장기 거래 → 낮은 가산 (1.0%p 근처)
- • 표준 조건·일반 상가 → 평균 가산 (1.5~2.5%p)
- • 고 LTV·개인·공실 리스크 → 높은 가산 (2.5~3.5%p+)
위 시장 평균은 대기업·중소기업이 혼재된 수치입니다. 개별 건물주의 실제 가산은 은행·지점장 재량으로 결정되므로, 여러 은행 제안을 비교하면 협상 여지가 생깁니다.
이렇게 읽으세요
- • 변동금리 대출은 보통 CD 91일물 · COFIX에 연동됩니다. 이 두 지표가 내려가면 변동금리 대환 협상이 쉬워집니다.
- • 고정·혼합 금리 대출의 벤치마크는 금융채 5년 AAA인데, 국고채 5년보다 대개 30~50bp 정도 높은 수준에서 함께 움직입니다.
- • 기준금리는 모든 시장금리의 앵커입니다. 한은이 금리를 내리기 시작하면 3~6개월 안에 시장금리도 따라 내려가는 경향이 있습니다.
현재 시그널 근거
- · 한국은행 기준금리 3개월 변화 ±0.00%p (현재 2.50%)
- · CD 91일물 6개월 변화 +0.28%p (현재 2.82%)
- · 국고채 3년 1개월 변화 +0.09%p (현재 3.50%)
- · 시설자금대출 평균금리 3.86% (시장 평균)
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시장금리와 대환 타이밍, 이런 질문이 많습니다
Q. COFIX는 왜 갈타 대시보드에 안 보이나요?
Q. CD 91일물과 금융채 5년 중 뭐가 더 중요한가요?
Q. 지금 갈아타는 게 좋을까요, 아니면 더 기다려야 할까요?
Q. 가산금리는 협상할 수 있나요?
Q. 만기 전에 갈아타면 중도상환수수료가 있나요?
데이터 출처
본 정보는 참고용이며 실제 대출 조건과 다를 수 있습니다. 기준금리·CD 91일·국고채 3년·국고채 5년·시설자금대출 평균금리 데이터는 한국은행 ECOS에서 자동 수신합니다 (최종 갱신 2026-04-25). COFIX·금융채 AAA 5년은 ECOS에 없어 각 기관 공시 페이지로 안내합니다. 금융채 5년 시장은 대체로 국고채 5년(3.68%) 대비 30~50bp 위에서 움직입니다. 시설자금대출 평균금리는 월 1회(T+1개월) 갱신되어 최신 시장금리보다 다소 후행합니다.