27억 땅에 5평 원룸 10채, 한 채에 15억 — 자양4동A구역 신축빌라는 운이 좋았던 걸까

서울 광진구 자양동 193-28. 대지 139㎡(약 42평), 제3종일반주거지역, 7호선 자양역 도보 6분. 2021년까지는 1976년에 지어진 낡은 단독·다가구주택이 서 있던 자리입니다.

이 땅은 2021년 9월 27.3억에 팔렸습니다. 이듬해 그 위에 전용 4~6평 원룸 10세대짜리 다세대주택이 올라갔고, 2026년 여름 그 원룸이 한 채에 14.4억~16.2억에 팔려 나갔습니다. 10세대 중 신고된 8세대 합계만 120.1억, 남은 2세대까지 같은 값으로 치면 약 150억입니다.

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이곳은 지금 자양4동A구역 — 49층 2,999세대로 계획된 신속통합기획 재개발 구역 한복판입니다. 그래서 자연스럽게 이런 질문이 나옵니다. "하필 여기가 정비구역에 들어가서 대박이 난 건가?"

데이터를 순서대로 놓아 보면 답은 조금 다릅니다. 정비구역은 이 사업에 얹힌 행운이 아니라, 처음부터 이 사업이 성립하기 위한 전제였습니다. 그리고 그 전제가 흔들린 2년여 동안 이 건물은 '팔 수 없는 빌라'에 가까웠습니다.

3줄 요약

먼저, 자양4동A구역은 어떤 곳인가

자양동 57-90 일대 139,130㎡(약 4.2만 평), 7호선 자양역과 뚝섬한강공원 사이의 저층 주거지입니다. 건물 701동 중 89%가 노후 건축물이고, 토지등소유자는 1,559명입니다.

직선거리 400m에 성수전략정비구역 4지구가 있습니다. 한강을 낀 대단지가 될 자리라는 점이 가격에 그대로 반영됐습니다.

구역 안 빌라·다세대의 연도별 실거래 중간값입니다.

7년 사이 빌라 한 채 값은 4.3배, 대지지분 평단가는 6.3배가 됐습니다. 흐름은 세 구간으로 나뉩니다.

• 2022~2024년: 거래 실종. 후보지 선정과 함께 토지거래허가구역으로 묶였고, 신축 빌라는 현금청산 우려까지 겹쳤습니다. 2022년 거래는 6건뿐입니다.
• 2025년: 폭등. 7월 정비구역 지정을 전후해 거래가 44건으로 늘고 중간값이 7억대에서 14억대로 뛰었습니다.
• 2026년: 15억 안착. 조합설립인가를 앞두고 55건이 거래됐습니다. 대지지분 평단가는 서울·경기 정비구역 873곳 중 3위입니다.

지금부터 볼 193-28은 이 상승의 맨 앞, 2021년에 들어간 사례입니다.

1막 — 2021년 9월: 구역에서 가장 비싼 평단가로 산 땅

2021년 한 해 동안 지금의 자양4동A구역 안에서 거래된 단독·다가구는 24건입니다. 토지 평단가는 1,360만~6,490만 원, 중간값은 약 3,500만 원이었습니다.

193-28은 그중 가장 비싼 평당 6,493만 원에 거래됐습니다. 중간값의 1.9배입니다. 평범한 임대용 다가구를 사는 가격이 아닙니다.

날짜도 봐야 합니다.

• 2021. 5. 서울시가 재개발 규제완화 방안을 내놓으며 "공모로 뽑는 후보지는 공모 공고일을 권리산정기준일로 한다"는 원칙을 발표
• 2021. 9. 6. 193-28 매매 계약
• 2021. 9. 17. 건축허가 (계약 11일 뒤)
• 2021. 9. 23. 신속통합기획 재개발 1차 공모 공고

계약 11일 만에 허가가 났다는 건, 설계와 허가 준비가 계약과 사실상 동시에 진행됐다는 뜻입니다. 자양4동은 그해 1차 공모에 신청했다가 탈락했고, 이듬해 1·2구역을 합쳐 2차 공모에 다시 도전합니다.

2막 — 이 건물은 무엇을 지은 것인가

건축물대장에 적힌 건물은 이렇습니다.

42평 땅에 4~6평 원룸 10개. 이 구성이 핵심입니다.

일반 분양 사업으로 계산해 보겠습니다. 토지비만 세대당 2.7억입니다. 공사비·설계비·금융비용을 더하면 세대당 원가는 4억 안팎(추정)까지 올라갑니다. 같은 구역에서 대지지분 6평짜리 빌라가 2022년 10월 3.5억에 거래됐다는 보도가 있습니다. 대지지분 4평, 전용 5평 원룸을 4억 넘게 받고 파는 건 재개발 기대가 없다면 성립하기 어려운 가격입니다.

즉 이 건물은 임대수익이나 일반 분양을 보고 지은 건물이 아닙니다. 한 필지의 권리를 10개로 나누는 건물 — 업계에서 말하는 지분 쪼개기 구조에 가깝습니다. 재개발이 되면 10세대가 각각 분양 자격을 갖게 되는 것, 그것이 이 사업의 수익 모델이었습니다.

그래서 "하필 정비구역에 들어가서"라는 질문의 답은 이렇게 정리됩니다. 정비구역이 안 됐다면 이 사업은 '덜 번 사업'이 아니라 **'손해 본 사업'**이었을 가능성이 큽니다. 우연히 얻어걸린 게 아니라, 거기에 전부를 건 베팅이었습니다.

3막 — 23일 차이: 권리산정기준일

그런데 이 베팅에는 치명적인 변수가 있었습니다. 권리산정기준일입니다.

도시정비법 제77조는 재개발 구역에서 다세대 신축 등으로 토지등소유자가 늘어난 경우, 기준일 다음 날을 기준으로 분양받을 권리를 따지도록 합니다. 기준일 이후 쪼개진 세대는 따로 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상이 됩니다.

서울시는 2021년 말 1차 후보지를 발표하면서, 탈락한 구역과 앞으로 뽑힐 구역의 기준일을 2022년 1월 28일로 잡았습니다. 실제로 2022년 12월 2차 후보지 25곳을 발표하며 이렇게 못박았습니다.

"권리산정기준일 다음 날까지 소유권 확보가 되지 않은 주택은 입주권이 없고 현금청산 대상이 된다."

193-28의 날짜를 다시 보겠습니다.

• 착공: 2022. 1. 5. — 기준일 23일 전
• 사용승인: 2022. 8. 5. — 기준일 6개월 뒤

당시 기준(기준일까지 준공·소유권 확보)으로는 10세대 모두 현금청산 대상입니다. 5층 건물을 23일 만에 준공할 수는 없으니까요.

같은 처지의 건물이 서울 곳곳에 있었습니다. 2024년 4월 보도에는 18세대 빌라를 준공하고도 전 세대 미분양으로 매달 이자 2,000만~3,000만 원을 내는 건축주, 그리고 자양4동에서 빌라를 5억 5,000만 원에 분양받았다가 현금청산 대상이 된 수분양자 사례가 실렸습니다. 입주권이 안 나오는 신축 빌라는 사 줄 사람이 없습니다.

193-28도 사용승인 뒤 3년 10개월 동안 단 한 세대도 매매 신고가 없습니다.

4막 — 2024~2025년: 서울시의 구제

상황이 바뀐 건 2024년 7월입니다. 서울시가 기준을 완화했습니다.

• 대상: 기준일 다음 날까지 사용승인을 못 받았지만, 기준일까지 착공신고를 마친 신축 다세대 (2021~2022년 1·2차 공모 및 2023년 수시 선정 후보지 한정)
• 방식: 해당 건축물의 권리산정기준일을 사용승인일로 조정
• 절차: 자치구 사전검토 → 서울시 정비사업 정책자문위원회 자문 → 건축물별 결정
• 단서: 일괄 구제가 아님. 건축물별 투기성, 주민 갈등, 사업에 미치는 영향을 따져 개별 판단

실제 조정 사례도 나왔습니다. 2025년 3월 중랑구 면목7구역·상봉13구역, 동작구 상도15구역, 강북구 미아동 791 일대 등 5개 구역 빌라 10개 동 약 140가구가 구제됐고, 6월에는 구로구 가리봉1구역, 용산구 서계동 33 일대, 성북구 성북3구역 일부 필지의 기준일이 2022년 1월 28일에서 각 건물 사용승인일로 바뀌었습니다.

193-28은 **착공 2022. 1. 5.**로 '기준일까지 착공'이라는 요건의 문턱은 넘습니다. 23일 차이였습니다.

5막 — 2026년 여름: 왜 하필 6~8월에 다 팔았나

매각 기록입니다. 매도인은 전부 법인, 매수인은 전부 개인, 전부 중개거래입니다.

두 달 남짓한 기간에 8세대가 몰려 있습니다. 그리고 그 직후의 일정은 이렇습니다.

• 2026. 7. 25. 조합 창립총회
• 2026. 8. 12. 조합설립인가 신청 (마지막 계약 바로 다음 날)
• 2026. 9. 10. 조합설립인가

이 타이밍을 설명하는 조항이 있습니다. 도시정비법 제39조 제1항 제3호입니다. 조합설립인가 후에 한 명의 토지등소유자에게서 여러 채를 나눠 사서 여러 명이 소유하게 되면, 그 여러 명을 대표하는 1명만 조합원으로 봅니다. 대법원도 이 경우 분양 대상자 지위 역시 원칙적으로 하나라고 봤습니다.

법인 한 곳이 10세대를 통째로 들고 조합설립인가를 넘기면, 그 뒤에 나눠 팔아도 매수자 10명이 입주권 하나를 공유하게 될 수 있다는 얘기입니다. 10개의 권리를 10개로 팔려면 인가 전에 명의가 흩어져 있어야 합니다.

4년 가까이 들고 있던 물건을 인가 직전 두 달에 집중해서 판 이유를 이 조항 말고 설명하기는 어렵습니다. (매도인의 실제 의도는 확인할 수 없는, 갈타 팀의 해석입니다.)

계산서

10세대 환산은 이렇게 했습니다. 아직 신고가 없는 2세대(4층 21.8㎡, 5층 12.8㎡)에 이미 팔린 8세대의 평균가 15.0억을 그대로 적용했습니다. 두 세대의 2026년 공시가격(5.56억, 3.71억)에 기존 매각분의 공시가 대비 배수 3.4배를 곱해도 합계 약 31억으로 비슷합니다. 다만 두 세대가 실제로 팔렸는지, 얼마에 팔렸는지는 확인된 바 없습니다.

총 투입 원가는 이렇게 추정했습니다. 토지 27.3억 + 취득 부대비용 약 1.3억 + 공사비 6~7억(연면적 82평 × 평당 700만~900만 원) + 철거·설계·감리 약 1억 + 4년 9개월 보유 금융비용 수억 원.

구역 안에서의 위치도 볼 만합니다. 최근 12개월 구역 빌라·다세대의 대지지분 평단가 중간값은 2.74억/평인데, 193-28은 그보다 40% 가까이 높은 3.79억에 팔렸습니다. 대지지분이 작을수록 평단가가 높아지는, 입주권 가격의 전형적인 모습입니다.

그래서, 운이었나

절반은 실력이고 절반은 운입니다.

설계된 부분. 구역에서 가장 비싼 평단가로 땅을 사고, 계약과 동시에 허가를 받고, 4~6평 원룸 10세대로 권리를 나누고, 조합설립인가 직전에 매각을 끝냈습니다. 처음부터 끝까지 재개발 입주권이라는 하나의 출구를 보고 짠 사업입니다.

운이었던 부분. 세 가지가 모두 맞아야 했습니다.

1. 2021년에 탈락한 구역이 2022년 재도전에서 선정됐습니다.
2. 착공이 기준일보다 23일 빨랐습니다. 한 달 늦었다면 구제 신청 요건 자체가 안 됩니다.
3. 준공 당시에는 없던 구제 제도가 2년 뒤에 생겼습니다. 2022년 8월 시점의 규칙대로라면 10세대는 현금청산 대상이었습니다.

같은 시기 같은 생각으로 빌라를 지은 건축주 중에는 전 세대 미분양으로 매달 수천만 원 이자를 내며 부도를 걱정한 사람들이 있습니다. 구제를 두고 "지분 쪼개기를 노린 투기 세력을 왜 구제하느냐"는 기존 주민들의 반발도 컸습니다. 구제된 세대만큼 조합원이 늘고, 그만큼 일반분양 물량과 사업성이 줄기 때문입니다.

이 사례에서 건물주가 가져갈 것은 수익률이 아니라 구조입니다.

1. 출구가 하나뿐인 사업은 그 출구가 규칙 하나에 달려 있다. 권리산정기준일 하루, 고시 한 줄이 입주권 10개와 현금청산을 갈랐습니다.
2. 버틴 시간이 수익이 됐다. 준공 후 3년 10개월 동안 팔 수 없는 건물을 들고 이자를 감당할 수 있었기 때문에 구제 이후의 가격을 받았습니다. 같은 구조에서 자금이 먼저 마른 쪽은 그 가격을 보지 못했습니다.
3. 사는 쪽의 리스크는 이제 시작이다. 조합설립인가는 재개발의 초입입니다. 사업시행인가, 관리처분, 이주·착공이 남았습니다. 대지지분 4평짜리 세대의 권리가액은 감정평가로 정해지고, 15억의 대부분은 프리미엄입니다. 토지거래허가에 따른 실거주 의무도 있습니다.

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갈타맵은 지번이 가려진 국토부 실거래를 필지 단위로 매칭하고, 정비구역별 사업 단계·권리산정기준일·공급 계획을 공식 고시 기준으로 함께 보여줍니다. 지난 편 성수동 32억 → 140억 사례에 이어, 다음 편에서도 숫자 뒤의 구조를 열어 보겠습니다.

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참고한 자료

• 서울시, 「신속통합 재개발 후보지 25곳 선정」 (2022. 12. 30.)
• 서울시 설명자료, 「"분양권 못 받고 현금 청산?" 권리산정일 놓고 갈등 속출 보도 관련」 (2024. 7. 31.)
• 서울특별시 고시 제2025-356호, 자양4동 A구역 주택정비형 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 (2025. 7. 3.)
• 뉴스1, 「'권리산정기준일'이 뭐길래…신통기획 당사자 하루아침에 '현금청산'」 (2024. 4. 28.)
• 매경이코노미, 「고층 개발 호재에 들썩이는 빌라촌…자양4동 신통기획지, 한강변 2900가구로」 (2024. 1. 15.)
• 하우징헤럴드, 「서울시, 신통기획 재개발 '권리산정기준일' 논란 재점화」 (2024. 9. 3.)
• 헤럴드경제, 「서울시, 신통 현금청산자 140가구 분양권 받게 해줘」 (2025. 3. 28.)
• 디벨로퍼뉴스, 「서울시, 신통기획 재개발 권리산정일 변경으로 현금청산자 구제」 (2025. 6. 12.)
• 파이낸셜뉴스, 「광진구 첫 재개발 '조합' 탄생…자양4동A, 설립인가 신청」 (2026. 8. 17.)